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Hypothèque légale : L'importance de la plus-value

13 décembre 2012 | Vol. 7 No. 25

Ce n’est pas parce qu’il neige aujourd'hui que vous allez nécessairement dévaler les pentes de ski à Noël.

C’est le même principe pour l’hypothèque légale, ce n’est pas parce que l’entrepreneur respecte les conditions de publication qu’il sera payé. Encore faut-il que les travaux apportent une plus-value à l’immeuble.

Dès que des travaux sont exécutés sur un immeuble, il existe une présomption à l’effet d’une plus-value permettant à l’entrepreneur de protéger sa créance par la publication de l’hypothèque légale. Cette présomption peut cependant être renversée par un autre créancier qui ferait une preuve que les travaux n’ont donné aucune plus-value à l’immeuble.

Il faut se rappeler que l’hypothèque légale de la construction bénéficie d’un rang antérieur aux autres hypothèques publiées pour la plus-value apportée à l’immeuble. Il s’agit donc d’un avantage important pour les constructeurs. L’établissement de la valeur de la plus-value ne doit donc pas être tributaire de l’appréciation subjective de l’entrepreneur qui a un intérêt manifeste dans l’établissement de cette plus-value puisqu’il sera payé avant les autres créanciers bénéficiant d’un droit réel sur l’immeuble.


Les tribunaux considèrent que « la valeur de la plus-value se doit donc d’être une donnée objective, qui correspond à une notion économique conforme à la valeur acquise par l’immeuble en raison des travaux dans un contexte de libre marché » et pour l’établir, « la valeur de la plus-value requiert une analyse comparative entre la valeur de l’Immeuble avant et après les travaux. »


Le passage ci-dessus est tiré de l’affaire Gestion Michel Bélanger inc. c. O de Mer propulsion inc.[1]. Dans cette affaire, l’entrepreneur avait publié une hypothèque légale pour un montant de 589,193.66$. Compte tenu de la spécificité de l’ouvrage, le Tribunal conclut qu’aux vus de l’absence de plus-value conférée à l’immeuble, l’hypothèque légale doit être radiée. Ce faisant, l’entrepreneur a ainsi perdu son rang antérieur lui permettant d’être payé à même la vente de l’immeuble.


Par conséquent, ce n’est pas parce que l’entrepreneur démontre avoir respecté les conditions de conservation de l’hypothèque légale que sa créance est ipso facto garantie par la vente de l’immeuble.


Une fois la plus-value démontrée, qu’advient-il de l’ordre de collocation des créanciers lorsque la valeur des hypothèques légales de la construction publiées excède le prix de vente de l’immeuble? C’est ce que vous apprendrez dans une prochaine publication…


[1] [2011] QCCS 1827.

 

 




Pensée de la semaine :

En te levant ce matin, rappelle-toi combien précieux est le privilège de vivre, de respirer, d'être heureux.

[Marc Aurèle]

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