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L’hypothèque légale et la valeur de la plus-value. Une décision de la cour d’appel qui peut donner des migraines !

11 avril 2013 | Vol. 7 No. 37

Vous le savez, l’hypothèque légale de la construction confère à l’entrepreneur une garantie de premier rang sur l’immeuble et ce, contrairement aux hypothèques conventionnelles qui prennent rang en fonction de leur inscription.

La plus-value et l’hypothèque légale de la construction

Or, une décision récente de la Cour d’appel rappelle aux entrepreneurs les limites de l’hypothèque légale.  Cette dernière confère effectivement à l’entrepreneur une garantie de premier rang sur l’immeuble mais seulement pour la plus-value apportée par les travaux de l’entrepreneur. Dans la majorité des cas, la question de la plus-value ne se pose pas puisqu’il découle de l’exécution des travaux une présomption de plus-value, et ce pour un montant équivalent à la valeur des travaux.  Conséquemment, l’entrepreneur sera payé intégralement pour les travaux qu’il a effectués.


Cependant, cette présomption n’est malheureusement pas absolue. Ainsi,  lorsque le montant à se répartir après la vente de l’immeuble en justice est insuffisant pour acquitter toutes les créances et garanties hypothécaires, on peut s’attendre à un bataille féroce concernant la plus-value réelle donnée à l’immeuble suite aux travaux.

Travaux spécifiques

C’est effectivement ce qui est arrivé à un entrepreneur qui a inscrit deux hypothèques légales totalisant un montant de 557 074.59 $ pour les travaux qu’il a effectués pour une entreprise à vocation spécifique, l’embouteillage d’eau de mer. La vente de l’immeuble ayant rapporté moins que l’hypothèque conventionnelle, ce créancier a férocement contesté la plus-value apportée par les travaux de l’entrepreneur.

Résultat de cette saga, la Cour d’appel arrive à la conclusion que les travaux de l’entrepreneur étaient si spécifiques à l’entreprise d’embouteillage d’eau de mer (aménagement de petits laboratoires, remplacement des systèmes de chauffage et de climatisation pour répondre à des normes d'asepsie, installation de portes de garage contrôlées par un système de cartes magnétiques, électricité, salle d'embouteillage, etc.)  qu’ils n’ont en l’espèce apporté aucune plus-value.

Autres exemples

La cour d’appel donne des exemples de travaux n’ayant pas nécessairement apporté une plus-value équivalente aux coûts des travaux. Voici comment la cour s’exprime :


On peut penser, par exemple, au remplacement de portes ou de fenêtres récentes et en bon état d'un restaurant par des nouvelles d'un style différent, ajusté à l'ambiance qu'on veut y créer. Pour un acquéreur subséquent des lieux, le prix sera probablement le même, avec ou sans les travaux de cette nature. De même, l'exécution des mêmes travaux par des entreprises différentes ou dans un contexte distinct (par exemple, l'hiver par rapport à l'été) peut donner lieu à des coûts fortement dissemblables, sans pour autant que la plus-value générée soit différente.

On peut également penser aux travaux effectués dans un centre commercial. Bien que l’hypothèque légale qui pourrait être inscrite pourrait être contestée pour d’autres motifs que la question de la plus-value (voir notre article sur ce sujet : http://www.crochetiere-petrin.qc.ca/articles/273/85/Hypotheque-legale-Attention-aux-locataires), il est fort à parier que la plus-value fera l’objet d’une contestation puisque les travaux effectués pour un commerce spécifique, sont dans la majorité des cas, spécifiques à ce commerce.

Ainsi, lorsque vous effectuez de tels travaux, évitez de faire monter la facture et assurez-vous d’avoir des termes de paiements qui sont convenables à votre entreprise. Ces petites décisions pourraient vous éviter bien des maux de tête.



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L'identité n'est pas donnée une fois pour toutes, elle se construit et se transforme tout au long de l'existence.

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