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L'étude environnementale phase 1 : Risques et prudence !

12 juillet 2013 | Vol. 7 No. 47

L’achat d’un terrain ou d’un immeuble sans garantie légale, aux risques et périls  de l’acheteur peut causer bien des maux de tête puisqu’ un acheteur qui achète à ses risques et périls ne peut plus invoquer la garantie.  Le vendeur qui veut exclure la garantie doit cependant agir de bonne foi et ne doit pas faire preuve de dol, faute intentionnelle ou faute grossière. Dans un tel cas, l’exclusion de garantie pourrait être déclarée inopposable à l’acheteur.

Conséquemment, lorsque le vendeur est en possession d’une expertise, les règles de la bonne foi dictent qu’il remette cette expertise au promettant-acheteur. Fort de cette expertise, le promettant-acheteur pourra prendre une décision plus éclairée : prendre le risque ou non d’acheter sans garantie.

Prenons l’exemple d’un achat de terrain. Le vendeur vous remet une étude environnementale de site, Phase I, laquelle arrive à la conclusion qu’il n’est pas nécessaire de procéder à une seconde étude pour la Phase II. Fort de cette étude, vous décidez de faire l’achat en question, et ce, à vos risques et périls. Après tout, vous avez en possession une expertise qui indique que le site n’indique aucun potentiel de contamination !

Savez-vous vraiment ce qu’est une étude environnementale de site, Phase I ? Existe-t-il des normes afin d’effectuer une telle étude ? La réponse à cette question est affirmative. Il existe une norme canadienne de l’Association canadienne de normalisation.

Or, ce que vous devez savoir c’est qu’une étude environnementale de site (ÉES), Phase I :

« ne vise pas la cueillette d’échantillons, les essais en laboratoire ou les enquêtes par intrusion,  …… (mais) se limite dans la plupart des cas à une description du risque de pollution ou à confirmer l’absence de pollution du site. Une ÉES, phase I, effectuée selon cette norme a pour but de réduire, mais pas nécessairement d’éliminer, l’incertitude quant au risque qu’un site soit pollué » - norme CSA.

Ainsi, non seulement le travail relatif à une telle étude comporte-t-il des limites, mais également  ce travail comporte une interprétation de la norme et du jugement.  Ainsi,  aux termes d’une étude environnementale de site, Phase I, il se peut qu’avec les mêmes informations, deux experts arrivent à deux conclusions différentes. Un se limitera à mentionner que la Phase II n’est pas nécessaire alors que le second recommandera d’effectuer une telle phase.

Devant des conclusions contradictoires, on peut penser qu’il existe un recours contre le professionnel fautif. Mais pour avoir gain de cause, encore faut-il prouver la faute du professionnel qui a procédé à l’évaluation environnementale de site Phase I. Comme une erreur d’interprétation et/ou de jugement n’est pas nécessairement constitutive d’une faute professionnelle, pensez-y à deux fois avant d’acheter sans garantie.


 

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