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Taxes spéciales à venir : Devez-vous les déclarer aux acheteurs ?

19 novembre 2014 | Vol. 8 No. 8

Vous êtes un promoteur immobilier et faites l’acquisition d’un terrain pour faire un développement résidentiel en construisant des unités d’habitations que vous vendrez à des tiers acquéreurs dans le but de réaliser un profit. Vous aménagerez la rue en procédant à la construction d’infrastructures, que la municipalité acquerra ultérieurement et pour lesquelles elle entend faire payer une taxe spéciale aux résidents à des fins de financement.

Lors de la vente, devez-vous informer les acheteurs quant à cette taxe spéciale qui leur sera chargée?

En vertu de la garantie légale du droit de propriété, vous avez l’obligation de déclarer les charges ou les droits affectant la propriété lors de la vente. Or, selon la jurisprudence, une taxe spéciale peut constituer une charge que vous devez déclarer. Les tribunaux ont déterminé que la taxe spéciale devient une charge ou un ‘’droit exigible’’, quand le montant de cette taxe devient certain, déterminé, définitif et exigible par la municipalité. Plus précisément, ces critères sont rencontrés au moment où le rôle d’évaluation relatif à cette taxe est déposé, adopté et qu’il a été publié durant vingt jours. Il est donc certain que si vous vendez une unité une fois que cette opération est accomplie, vous devez informer les acheteurs de la taxe spéciale.


Qu’en est-il lorsque vous vendez une unité avant que la taxe spéciale ne devienne une charge au sens de la loi?

Si lors de la vente d’une de vos unités, aucun règlement prévoyant une éventuelle taxe spéciale n’a été adopté, ou qu’aucun rôle sur cette taxe n’a été déposé, ou encore s’il n’a pas été publié durant vingt jours, on ne pourrait alors prétendre à une charge grevant l’immeuble qui doive être dénoncée.


Cependant, le devoir général de bonne foi est un principe bien établi duquel découle une obligation de renseignement du vendeur envers l’acheteur.

Il est fort probable qu’un tribunal en viendrait à la conclusion qu’à votre place, une personne raisonnable connaissant l’existence d’une taxe spéciale à venir l’aurait déclarée à l’acheteur, même si cette taxe n’a pas encore fait l’objet d’un règlement ou du dépôt d’un rôle d’évaluation.

Votre devoir de bonne foi et d’information fait en sorte que même si cette taxe spéciale n’est pas encore une charge affectant l’immeuble au sens de la loi, vous pourriez être tenu responsable des dommages découlant de votre défaut d’en informer votre acheteur. Ce dernier perdrait la chance de négocier le prix de la taxe spéciale à la baisse avec la municipalité, ou tout simplement de ne pas acheter l’immeuble. Cette responsabilité pourrait fort bien se traduire par l’assumation de cette taxe spéciale par votre entreprise.

Donc, dans tous les cas où, à votre connaissance, une taxe spéciale relative à des travaux éventuels d’infrastructures risque d’être imposée aux acheteurs, vous avez tout intérêt d’en informer clairement les acheteurs, même si le montant n’est pas encore déterminé et que le rôle d’évaluation n’est pas encore publié, afin de leur éviter de mauvaises surprises.

Une mention spécifique à cet effet serait donc plus que souhaitable dans vos contrats de vente ou dans vos contrats préliminaires.



Pensée de la semaine

La discipline, c’est de savoir ce que l’on veut et de ne jamais l’oublier. 

[Inconnu]