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Gatineau ramenée à l’ordre et condamnée à rembourser plus de 4 000 000 $ aux promoteurs!

17 mars 2016 | Vol. 9 No. 10


Dernière heure : Jugement important rendu par la Cour supérieure quant à l’illégalité des frais de croissance prélevés par la Ville de Gatineau!

Dans les années 80, une pratique s’est développée par laquelle les promoteurs réalisaient eux-mêmes les infrastructures et équipements nécessaires à la réalisation de leur projet de développement, cédant ensuite les infrastructures à la municipalité.

La généralisation de cette pratique, mais l’absence de cadre juridique clair posait cependant un problème. Conséquemment, en 1994, le gouvernement provincial adoptait le Projet de loi 28 modifiant la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) et par le fait même, introduisait, dans le régime québécois, aux articles 145.21 à 145.30 LAU, les ententes relatives à des travaux municipaux. Dans la foulée de l’adoption de ces nouvelles dispositions, le Ministère des Affaires Municipales expliquait que cette modification à la LAU permettrait aux municipalités d’exiger la participation à la réalisation uniquement des équipements et infrastructures municipaux qui desservent les projets visés et qu’elle n’avait pas pour effet d’instaurer un régime de « redevances de développement », tel qu’il en existe dans certaines provinces, dont l’Ontario.

Ingéniosité mise de l’avant par les municipalités pour percevoir des redevances de développement

Or, certaines municipalités ont usé de créativité et d’ingéniosité afin d’élargir ce cadre mis en place en 1994.

La Ville de Gatineau a notamment été un précurseur. En 2010, un rapport financier fait à la demande de la Ville de Gatineau note que la marge financière de la Ville n’existait alors pratiquement plus, et ce, depuis de nombreuses années, compte tenu des pratiques de sous-investissement généralisées dans le maintien des infrastructures et équipements municipaux. Le rapport réfère à ce phénomène comme étant le « déficit caché » et le Comité en charge de ce rapport conclut à la nécessité d’entreprendre un rattrapage financier significatif.

La solution du Comité : Simple, il proposa alors d’emblée de transférer une part plus importante des dépenses de la Ville aux développeurs immobiliers et nécessairement, par ricochet assumé, aux nouveaux arrivants, lesquels acquièrent ces habitations.

C’est dans ce contexte que la Ville de Gatineau a adopté un règlement assujettissant la délivrance des permis de lotissement ou de construction à la signature obligatoire d’une entente par laquelle le promoteur s’engage à acquitter différents frais de croissance soit :

-          Des frais d’aménagement de parc au montant de 3.12 $ le mètre carré (en sus du 10% de cession pour fins de parc);

-          Des frais pour les travaux municipaux établis à 6.24 $ du mètre carré et;

-          Des frais pour le réseau de transport actif établis à 0.56 $ le mètre carré.

Ces frais de croissance sont  des frais fixes, non négociables, établis en fonction de la superficie des terrains visés et s’appliquent invariablement à toute demande de permis, laquelle est assujettie à la conclusion d’une entente relative à des travaux municipaux.

Poursuite intentée par les promoteurs et entrepreneurs contre la Ville de Gatineau

En 2013, certains entrepreneurs, l’APCHQ Provinciale et l’APCHQ  Région de l’Outaouais ont mené une importante bataille judiciaire en contestant la légalité d’un tel règlement devant la Cour supérieure et en demandant notamment le remboursement de ces frais de croissance perçus par la Ville de Gatineau. Le procès a eu lieu en octobre 2015.

Le 16 mars dernier, la Cour supérieure rendait jugement dans ce dossier.

Suite à la preuve présentée devant cette Cour, le Tribunal a conclu que les articles du Règlement par lesquels la Ville de Gatineau imposait les frais de croissance outrepassaient les pouvoirs de la Ville puisqu’ils établissaient un régime qui n’était pas autorisé par la LAU.

En vertu de la LAU, les revenus générés par le régime des ententes relatives à des travaux municipaux doivent être légitimement liés à la prise en charge ou au partage des coûts relatifs à la réalisation des travaux municipaux requis ou engendrés par les projets visés par la demande de permis. Or, la Ville de Gatineau ne remplissait pas ces exigences en imposant des frais fixes, non négociables et qui s’appliquaient invariablement.

Le Tribunal conclut donc que ces frais de croissance ont été illégalement perçus et la Ville de Gatineau a été condamnée à rembourser aux promoteurs les sommes perçues à ce titre, le montant du remboursement s’élevant à plus de quatre millions de dollars.

La Ville de Gatineau dispose d’un délai de 30 jours pour interjeter appel dans ce dossier.

Ce jugement d’importance aura sans aucun doute un impact important sur les redevances prélevées par plusieurs autres villes au Québec.

Il est par ailleurs important de noter que le Gouvernement du Québec a déposé, en décembre dernier, un projet de Loi 83 qui vise à revoir le cadre légal de ce type d’ententes. Un Partenaires a d’ailleurs été publié à cet effet : http://www.crochetiere-petrin.qc.ca/articles/514/85/Projet-de-loi-83-Paiement-de-frais-de-croissance-Plus-de-pouvoirs-pour-les-municipalites

Si vous croyez avoir été imposé pour de tels frais illégaux ailleurs au Québec ou pour avoir accès au jugement de la Cour supérieure, n’hésitez pas à communiquer avec Me Jessica Tremblay.