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LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE: UN TSUNAMI ?

16 août 2006 | Vol. 2 No. 16

Signe que les temps changent, une proportion grandissante de vendeurs de terrains dédiés à du développement immobilier d’envergure insèrent, à l’acte de vente du terrain au promoteur, des clauses de résolution de vente.

La clause et ses effets

En cas de défaut de paiement du solde du prix de vente par le promoteur, le vendeur peut se prévaloir de la clause résolutoire et ainsi annuler la vente ab initio, c’est-à-dire l’annuler rétroactivement à la date de sa publication, comme si elle n’avait jamais existé !

Dans une telle situation, l’impact est majeur pour un entrepreneur ayant fourni des matériaux et des services dans la construction de l’immeuble. En effet, la Loi prévoit qu’à la suite de l’exercice de la clause résolutoire

le vendeur reprend l’immeuble

(soit le terrain et tout bâtiment construit sur ce terrain)

libre de toutes les charges dont l’acheteur a pu le grever.

Ainsi, l’exercice de la clause résolutoire peut avoir pour effet de faire perdre le droit aux différents intervenants de se prévaloir des garanties associées à l’hypothèque légale de la construction.

À plusieurs occasions, des vendeurs impayés ont eu l’avantage de reprendre des immeubles partiellement construits et dont la valeur (associée à celle du terrain) dépassait largement le solde dû par l’acheteur. Les tribunaux ont d’ailleurs déjà qualifié cette situation comme étant un enrichissement du vendeur justifié par la lettre de la Loi.

La prévention

Afin d’éviter de se retrouver dans une fâcheuse situation, les constructeurs et fournisseurs prendront soin de vérifier la présence d’une telle clause préalablement à la signature de leur contrat.

Il est à noter que la formulation n’est pas toujours identique et qu’une attention particulière doit ainsi être apportée.

Les remèdes

Une fois la volonté du vendeur de se prévaloir de la clause résolutoire connue par la publication d’un préavis d’exercice au registre foncier, tous les intéressés disposent d’un délai de

60 jours

pour remédier au défaut en lieu et place de l’acheteur ou pour exiger que le vendeur procède à la vente du bien (dans un tel cas le vendeur sera payé en priorité sur les détenteurs des hypothèques légales).

Dans tous les cas, le mot d’ordre est célérité. Les conséquences importantes ainsi que le délai de 60 jours imposent à tout entrepreneur d’agir rapidement à défaut, il risque de se retrouver dans une bien fâcheuse position.


 

Pensée de la semaine:

[ Ernie Zelinski ]

C'est de l'expérience que nous viennent les bons jugements. Mais, c'est des mauvais jugements que nous vient l'expérience.